#109_新築建物は、仲介挟まず建築業者から直接買いなさい！！

新米大家でブロガーの銀行員、ピースです。

寒い日曜日ではありましたが、いかがお過ごしでしたでしょうか？
僕は、今日は一日時間があったので、投資用不動産をネットで探したり実際に見に行ったりしました。そこで、「仲介会社」について少し思うことがありましたのでシェアします。

僕は本業で、不動産関連ビジネスを１４年やってきました。

主には、業務用不動産の仲介が長く、１４年中１０年は仲介で「荒稼ぎ」してました（笑）。
なぜ「荒稼ぎ」かというと、日本の不動産業界では、宅建業法で仲介手数料（上限）が、

「物件価格の３％＋６万円（＋消費税）」

と定められており、売主が満額手数料払うことは滅多に無いですが、買主からは満額手数料受領することが一般的。僕の場合は、一取引で売主・買主合わせて４％はコンスタントに頂戴しておりました。

この４％というのが破壊力があり、売買代金が

１０００万円の場合、４０万円
１億円の場合、４００万円
１０億円の場合、４０００万円
１００億円の場合、４億円！！

と、売買代金が増えると手数料もどんどん増えます。
ただし、売買代金が１０倍になった時に、業務負担が１０倍になるかというと、そんなことはなく、せいぜい１.５〜２倍程度。

なので、銀行は小さな物件ではなく大きな物件ばかり取扱い、効率的に稼ぐわけですね。

しかも、仲介ビジネスの場合、製造業や小売と違って、仕入れにかかる原価がありません。
人件費と会社経費（賃貸料や本部経費等）程度。なので、利益率が高いんです。

まあ、言ってみれば「オイシイ商売」なわけなんですね。

そんな業界を僕は知っているので、僕が個人的に取得する不動産、特に「建物部分」には仲介を通さないように工夫しています。

その理由は、ズバリ「税金と仲介料を無駄に払いたく無いから」です。

もう少し丁寧にいうと、以下のようになります。

土地：仲介を通して取得
建物（中古）：仲介を通して取得
建物（新築）：仲介は通さず、建築業者から直接取得

僕が今まで取得した、「自宅」と「投資アパート」は両方とも、土地は仲介を通し、建物は建設業者から直接取得しています。

限られた国土の日本にとって、土地の取引情報はとても価値がある情報。また、隣地との境界確認書の取り交わしや建築制限の確認等、個人では調整困難な事項もあります。

これら調整業務の対価として３％の手数料を払うのは、これはある意味当然のことだと思います。

一方、建物。
結論からいうと、新築の場合、建物部分にまで仲介を絡める必要は全くありません。
何故かというと、仲介会社は全くリスクをとっていないし、正直居てもいなくても関係無いです。

ただし、仲介業者は自らの手数料を稼ぎたいがために、土地だけではなく建物の仲介に入ろうとします。あるいは、建物の仲介に入れる物件ばかり紹介してきます。

ここで少しシミュレーションします。

建物価格が３０００万円として、①建物を仲介を通して建築業者から買った場合と、②買主が建築業者と請負契約締結の上、引き渡しを受ける場合のコストのシミュレーションをしてみます。
（消費税は無視して、建物価格＝課税標準額と仮定）

a,bは、売主の費用ではありますが、実際はその分売買代金に転嫁され買主が購入代金の一部として支払うことが一般的。