こんにちは。宅建士・FPのピースです。
さて今回は、首都圏で買うならマンションか戸建てかどっちがいい？という話を「資産性」という切り口で語ります。なお新築を前提とした、ピース独自の計算方法ですので、参考程度にしてください！
先に結論を申し上げると、
22年以内に売却するなら、マンション
23年以上住み続けるのであれば、戸建て
となります。
なお、マンションか戸建てか、どちらが好きかということは一旦横において、「資産性」という観点でこれから説明しますね。
まず、土地と建物を分けて考えます。
【土地】
マンション／土地はマンションの住民全体で所有
戸建て／土地は建物所有者が完全所有
という権利形態となります。
通常、マンションが建つ土地の全体価格は、容積率が大きいので坪単価は高くなります。
ただし、マンションの土地は住民全体で所有しているので、自分の土地だけ切り分けて売却することはできません。つまり、市場性が落ちるため土地だけの価値は一定の掛け目を考えるのが適当と言えます。ここでは掛け目を0.8として計算します。
【建物】
マンション／鉄筋コンクリート造ですので、建物の価値が比較的大きく、かつ長い間価値を維持できます
戸建て／木造が多く、建物の価値は比較的小さく、価値も20年数年程度でなくなってしまいます
具体的には、建物価値は平均工事費、価値を維持できる期間は、国税庁が定める減価償却耐用年数を考えるのが適当かと思います。
【平均工事費】
マンション／施工単価 坪120万円
戸建て／施工単価 坪60万円
【税務上の耐用年数】
鉄筋コンクリート造／47年
木造／22年
土地建物価格
まず、マンションと戸建ての23区平均は以下の通り
マンション／8,500万円（*１）
戸建て／6,000万円（*２）
*１：マンションエンジン(2021年) 8,500万円
*２：At home(2021年9月) 6,000万円
この価格を、それぞれ土地と建物の価格に分けると
マンション／8,500万円（建物3,000万円、土地5,500万円）
→土地の値段が０.８掛けになるので、調整して（建物4,100万円、土地4,400万円）
戸建て／6,000万円（建物2,000万円、土地4,000万円）
経年劣化比較
マンションと戸建ての価値推移を比べたいものの、マンションと戸建ての新築時点での価格に大きな開きがあるので、単純比較はできません。ここでは、経年により減価する価格を比較して、どちらの資産が値崩れしないかで比較します。
【マンション】
マンションは、建物価格は高く耐用年数が47年と長いため、じわじわと経年劣化し、47年後土地値のみとなります。
大体22年後には、2,000万円程度減価して、それ以降も減価が進みます。
【戸建て】
戸建ては、建物の価値が小さく、耐用年数が22年と短いために、当初22年間で一気に減価します。
ただ、23年後からは建物価値はゼロとなるものの、最近の木造家屋は築40年過ぎても十分に使えます。
そもそも建物価格が2,000万円ですので、減価は22年でストップしていますね。
まとめ
以上、計算したところ、マンションも戸建ても、当初は同じくらいの角度で減価が進み、22年経過後に両方とも2,000万円程度減価します。
それ以降は、マンションは更に減価が進みますが、戸建ては減価しません。（というか価値は22年でゼロ）
これをどう考えるかは、個々人の判断だと思いますが、僕は
22年以内に売却するなら、マンション
23年以上住み続けるのであれば、戸建て
かな。っと考えています。
たまたま、当初22年の減価は同じくらいのスピードでしたが、一般的にマンションの方が売却しやすいので、将来住み替えを考えて家を買うならマンションがいいですね！
永住も視野に考えるなら戸建て。といった感じでしょうか。
あなたのお家選びの参考になれば嬉しいです。
では。