早いもので、9月も最終日。今年もあと3ヶ月となってしまいました。
明日から緊急事態宣言も解除され、街にも活気が戻りそうですね！
さて、今日は久々に不動産投資の話をします。
僕は、第一回目の緊急事態宣言の解除直前から投資用不動産をウォッチしてますが、実態経済の悪化に反して不動産マーケットは活況を呈しています。
まず、不動産投資マーケット全体を俯瞰するために、東証REIT指数を見ます。
（出典：楽天証券）
１年前の指数は、１７００くらいで推移していたものの、２２００くらいまで上昇。現在は２１００で落ち着いています。この１年で２割以上上昇している計算です。
不動産の用途で見ていくと、ステイホームによるECサイト市場の成長を受けて、物流施設やデータセンターを保有する銘柄が大きく投資口価格を伸ばしています。
続いて、共同住宅やオフィスが続き、商業施設やホテル銘柄は苦戦を強いられています。
とはいえ、リート市場全体で考えると、第一回目の緊急宣言初期（指数１２００くらい）から考えると約2倍弱。ダボついた投資マネーの流入の影響もあり、高値水準で推移しているかと思います。
では、我々個人が投資する収益物件のマーケットはどうかというと、一言でいうと「とにかく良い物件がない」といった状況です。
まず、僕が考える「良い物件」の定義はここでは割愛しますが、それが極めて少ないのは以下の理由です。
- 売主の減少
- 買主の増加
- 転売業者の増加
売主の減少
不動産投資を本業で行なっている投資家は少なく、資産運用の一環で行なっている投資家が大半です。つまり他に本業があるわけですが、それがコロナで痛んでいるわけです。そのため、収益を生む不動産は手放したくありません。節税の為に保有している築古不動産は稀に出てきますが、利回りは10％程度でそこそこいいものの、路線価と比してその2倍と、出口で更地売却が考えられないババ物件ばかりです。
買主の増加
ステイホームにて、個人の投資意欲が高まっています。ネット証券に口座を開いた個人はこの2年で２倍になっていますし、この副業ブームで賃貸業を初めるサラリーマンが多く発生しました。ちなみに僕もまさにこれ。
特に、最近話題になっているのが、「FIRE」
FIREとは「Financial Independence, Retire Early」の頭文字をとった言葉で、直訳すると「経済的自立と早期リタイア」という意味になります。
また、不動産収入で「不労所得」を夢見る人たちの増加も考えられます。
巷には、これらを煽る情報が溢れ、書籍もネット上でファイヤー、ファイヤー！と、大仁田厚状態になっています。
転売業者の増加
これ商売の基本かとは思いますが、「安く買って高く売る」ことです。
こと不動産においては、売主と買主との間で、「情報の非対称性」が生じやすい環境があります。業者さんはそこをうまくついているなーっと本当に関心します。
例えば、元々持っていた土地の上に、遊ばせても勿体無いからとアパートを建築し、そんなに収益もいらないので、適当な管理をしていた空室が多い物件があったとします。
それが相続にかかり、遺産分割等で現金化が必要になった物件を、業者さんが現金でサクッと購入します。相続人も早期の現金化が好ましいし、価格の妥当性も分からないので業者さんの言い値で売ってしまうこともしばしば。
そして、業者さんは、少し修繕をしたうえで賃借人を募集し、満室にしたうえで個人投資家に高値で売却しちゃう訳です。
毎日物件を見ていると、１ヶ月に１件くらい良い物件が出てきます。が、数時間後に転売業者に買われています。これ、ローンを調達して購入しないといけない個人は全く歯が立ちません。
ということで、今の時点では不動産投資の難易度は相当上がっています。
不動産投資はオワコンか！？
じゃあ、不動産投資はもうだめなのか？
唯一、個人が勝てるマーケットがあります。
ズバリ「ボロ家投資」です。
ボロ家であれば、価格も３００万円くらいから現金購入できますし、転売業者も儲からないので興味を示しません。
逆に、一軒家賃貸は最近盛り上がってきており、例えばペット可能にするなどの工夫をすれば、賃借人付けもさほど難しくないと聞きます。
あとは、賃借ニーズをしっかり調べた上で、想定利回り２０％で指値を続けるという作戦。
ただ、ボロ家投資は、不労所得とは程遠いくらい手間がかかる投資で、もし指値が通り買えたとしても、まずは補強・改装を行い、客付け、契約、自己管理と、マンションやアパート経営よりも手間がかなりかかります。
楽なお金儲けなどないな、そう思い知らされますね。
当然いい事もあって、それなりに綺麗に改修すれば、実需の人に売却できること。
実需の人とは、自分の持ち家として取得する人で、超低金利の住宅ローンが使えるので、いい価格で買ってもらえます。
僕もまだボロ家投資はしたことないですが、現状マーケットではこれしかないと確信していますので、毎日物件探しを続けようと考えています！
ということで、これから土日はできるだけボロ家を見て、土地勘をつける訓練をします！
もし興味ある人いれば、一緒に探しましょう！
では。