今年の第二四半期（４月から６月）における日本の国内総生産（GDP）が、前年同期対比で「27.8％（年率）減少」したと報じられましたが、僕の注目するアパート投資マーケットもジワジワと影響が出てきております。
特に、築２５年や、３０年を超えた物件の売却情報をよく見ますが、9月に入ってから数ヶ月前の５〜１０％は価格が下落しているような印象を受けます。首都圏のアパートでも利回り１０％超えの案件が散見されるようになりました。
通常、木造アパートの税務上の法定耐用年数は２２年とされており、耐用年数を超えた物件は比較的安く手に入り、かつ、中古資産として一定の期間（４年）、建物価格を減価償却費として費用計上できるので、節税にはとても役に立ちます。
したがって、非上場企業や富裕層が、節税の為このような築古不動産を好んで買っているのですが、ここ１ヶ月、売却物件が本当によく出ています。
考えられる理由は、
①本業が厳しくなり、現金化
②今後、価格下落マーケットが予想される為、利益確定
③償却期間が終了し、税メリットが取れなくなる為売却
このようなところでしょうか。
一方、買主側に融資を行う銀行の姿勢は、日に日に厳しくなっており、LTV８０％出れば良い方で、金利のスプレットも０.５％は上昇している感触があります。
なので、２、３年前のようなサラリーマンによるフルローン・オーバーローンの資金調達はほぼ不可能で、買主はかなり限定的な環境となっています。
したがって、需要を供給が上回り、価格が下落するという構図ですね。
法定耐用年数オーバーの物件の投資が難しいのは、償却が取れる期間が４年しか無いこと。
不動産マーケットの浮き沈みのサイクルは大体７〜１０年と言われておりますので、償却が終わって課税売上が多く計上されてしまう５年目以降にうまく売り抜けることができるか分からない。
個人的には、築１５年くらいの、償却が１０年は取れる案件が税務上は安全ですので欲しいのですが、流石に皆さん考えることは同じなのか、滅多に売り物件は出てきません。
ということで、僕は、この築古不動産の価格下落により、これからも不動産価格全体が数年かけて下がって来るのではと読んでいます。オリンピック効果も全く期待できないでしょうから、後２〜３年は調整局面が続くのではと考えています。
僕も、不動産は追加取得したいですが、この先２、３年は、少額で投資できるボロ一軒家を取得して、古家再生ノウハウを溜める時期にしようと思っています。元々、DIYは得意なので、そのセンでYouTubeチャンネルでも開いてみようと、色々企んでいるところです。
ということで、今日はガチで不動産のお話でした。
では、皆様引き続き良い週末をお過ごしください！