僕は東京に住み始めて17年になりますが、最近のマンション価格の上昇は凄まじいものがあります。
マンションエンジンという新築マンション価格相場を調べることができるサイトがありましたので、2021年の東京23区の新築マンションの坪単価を調べてみました。
以下、坪単価トップ10です。（カッコ内は75㎡価格）
目次
第1位 渋谷区
坪単価：640.1万円（15,867万円）
第2位 港区
坪単価：628.3万円（14,255万円）
第3位 千代田区
坪単価：566.7万円（12,857万円）
第4位 目黒区
坪単価：447.4万円（10,150万円）
第5位 新宿区
坪単価：442.0万円（10,028万円）
第6位 文京区
坪単価：432.8万円（9,819万円）
第7位 中央区
坪単価：397.8万円（9,025万円）
第8位 豊島区
坪単価：393.7万円（8,932万円）
第9位 品川区
坪単価：374.7万円（8,501万円）
第10位 世田谷区
坪単価：361.8万円（8,208万円）
23区平均
坪単価：374.6万円（8,499万円）
23区平均で考えても、コンパクトな3LDK（75㎡）で約8,500万円！！
取得コストは、仲介手数料やローン手数料、税金等入れて物件価格の7%程度かかるので、
ざっくり取得コストは9,000万円。
金利0.5％で35年フルローンを組んだ場合、月々の返済額は23.4万円。
更に、管理費や修繕積立金がかかるので、27万円くらいの月額支出。
こんなの、誰が買えるんだ！！？と思い、先日、住○不動産の販売担当に聞いたところ、
「普通の社会人夫婦が、ダブルローンを組んで買ってますよ。この広さの部屋を賃貸で借りると、月額家賃30万円くらいはかかるので、買った方が得です！！ローン終われば資産も残りますし！」
これ聞いた瞬間に、僕だったら、東京にマンションを買うことはないな。そう思いました。
夫婦それぞれが、月13万円のローンを背負い、65歳くらいになるまで毎月毎月ローンを返さないといけない。
その間に、子供が生まれ奥さんが職場離脱し、習い事代にお受験代、学費にもろもろかかるわけです。片方が病気になるリスクだってあるし、会社が倒産するリスク、金利上昇リスクも当然あります。
ダブルローンで離婚とかになったらどうするんでしょうね。
ローン終わって資産が残るといっても、築35年のボロマンション。その時には修繕積み立て金足りない問題や、建て替え問題等、管理費払わない区分所有者の存在、孤独死問題等、35年後、それはそれは管理組合も大変盛り上がっていることでしょう。
更に、多額の住宅ローンを抱えてしまうと、例えば将来的に不動産投資をしようとアパートローンを借りようとした場合や、独立して事業性ローンを借りようとした場合に不利になります。すでに個人の与信枠を住宅ローンで使い切ってしまっているから。
一点だけ、それでもマンションを買ってもいい場合があります。それは「リセール価格」がしっかりと把握できる物件ですね。
駅近で抜群に利便性がいい物件や、元々土地のバリューが高く将来ヴィンテージ性が出るような物件。土地のバリューが高いエリアは小学校区も良くて、新しく住みたいニューファミリーも絶えません。
そういうことがわかっている方は、都心のマンションもありでしょうね。
そのような土地勘がない方には、やはり賃貸がお勧めです。
賃貸であれば、生活スタイルや収入の変化に伴い、適切な賃貸に住み替えればいいわけで、最悪実家に戻るという選択肢もあります。
大手企業にお勤めの方であれば、東京であれば住宅補助も出る可能性もありますし、個人事業主や経営者の方であれば、一部家賃を経費で落とすことだって可能。
そうやって、うまくキャッシュフローをコントロールしていくことによって、マンションを購入する場合よりもお得に住環境を整えることができます。
ただ、賃貸にもデメリットがあります。
それは、自分が後期高齢者になった場合に、賃貸できる物件が少なくなること。
大家の立場からすると、収入もなく寿命が短い老人にはあまり貸したがりません。
その為に、郊外や地方に「終のすみか」として、小さな住居を取得できるお金は貯めて置くことが必要です。
そうですね。1,000万円くらいあれば大丈夫でしょう。
都心からもそう遠くなくて、孫も来やすい場所に小さな一軒家を設け、地域の茶飲み友達とのんびり暮らす。
都心のボロボロマンションに住み続けるより、豊かな人生だと思いませんか？
ということで、本日は23区でマンションを買うのは無理ゲーというお話をしました。
ただ、これは単なる僕の考えなので、いい物件は買った方がいい場合もあります。
唯一気をつけていただきたいのは、仲介業者の口車に乗せられないこと！
ご自身で判断できる力を是非身につけてくださいね！
僕でよければアドバイスしますのでお気軽に！！
では。